Voices of Stanford GSB：Rebecca Diamond，经济学教授

“我一直对定量分析法可以教给我们的有关世界的知识很感兴趣。”

比如说，全国各州和各城市关于租金控制举措的投票；关于是否应该将因新冠疫情流行而清空的市中心办公楼改造成公寓的全国性分析；以及开发商、地方官员和现有房主之间关于如何或在何处建造更多经济适用房的激烈辩论。

斯坦福商学院经济学教授Rebecca Diamond说：“其实你不必成为城市经济学家，也会花很多时间考虑住房问题，这是每个人都需要关心的。”

这当然没错。但是，根据同事和合作者的说法，作为一名城市经济学家，Diamond所想和所写的关于住房的一切都很有趣又包含了丰富的信息，并且可能具有影响力。自从她开始自己的职业生涯以来，就一直如此。Diamond的“求职论文”—学术界用来向潜在雇主推销自己的文章—探讨了接受过大学教育的工人向城市的迁移，现在已被认为是该领域的开创性成果。美国经济协会曾评价该论文“为城市经济学家树立了新的标准”，并于今年一月授予了Diamond著名的Elaine Bennett研究奖。

“我第一次见到Rebecca是在她完成自己的博士学位的时候。” 加州大学伯克利分校经济学教授Enrico Moretti说，“她是当年的明星学生之一，给我留下了非常深刻的印象。从那以后，我一直都对她印象深刻。”

在斯坦福商学院，Diamond领导了城市、住房和社会实验室，主要调查地点、劳动力市场和公共政策等会如何影响人们的生活并带来社会和经济方面的不平等。她的研究读起来几乎就像是一本为政策制定者或者那些担心经济购买力的普通人所写的指南。如今，在美国这个经济体中，上大学、找工作和拥有房子等事情—原本曾经是美国梦最基本的组成部分—现在似乎已经变成了越来越遥不可及、难以实现的痴想。

想知道根据自己的教育水平，你现在赚到的钱在美国各大都市地区够不够花么？Diamond在一篇题为《哪里的生活成本最高？本地价格和消费地域分析》的论文中回答了这些问题。担心止赎对被迫搬离家园的家庭有何影响？Diamond的研究也涵盖了这一部分，分别分析了房屋贷款止赎对房主、租户和房东的不同影响。
“Diamond在研究中提出的很多问题，对现实世界都非常重要，是我们在理解美国经济时基本的核心议题。” Moretti说。他与Diamond一起合著了关于生活成本的研究论文，该论文花了大约五年时间才完成。Moretti还提到，Diamond不但能提出很多好的问题，在研究中也考虑得非常细致全面，所以她所提供的答案“都非常可信，因此也非常具有影响力”。

尽管Diamond家族可以说是经济学研究的世家—她的父亲刚刚于2022年10月获得了诺贝尔经济学奖—但Diamond原本在耶鲁大学攻读的其实是物理学专业。后来，为了完成学校社会科学课程要求而修读的一门经济学课程将她吸引到了该领域。

“我一直对定量分析方法可以教给我们哪些关于世界的知识很感兴趣。” Diamond说。但是她最终选择了经济学专业，“是因为感觉比量子力学更接近我们的日常生活。”

Diamond于2013年在哈佛大学获得了博士学位，主要研究领域是劳动经济学和产业组织。但她很快就开始研究与工资、不平等以及住房有关的问题。这些正是城市经济学的核心内容，一个越来越受欢迎并涵盖了多个传统学科的研究领域。“你很难知道为什么自己最终会掉进兔子洞。” Diamond说，“但我对住房问题了解得越多，就越觉得我们对这个领域的研究相对不足，就像是唾手可得的果实。”

“农民考虑何时种植作物与租房者决定是否搬离他们的租金管制公寓，有着惊人的相似之处。”

对数据的挖掘

Diamond几乎立刻就在城市经济学界名声大噪。

“在很短的时间内，Rebecca就为我们理解经济力量会如何塑造城市做出了重要贡献。” 布朗大学经济学教授、城市经济学协会主席Matthew Turner说。Diamond是该协会的北美项目主席。“她通过将最先进的计量经济学技术应用于城市经济学中的重要问题，来做到这一点。”

Diamond还很善于使用数据，很多很多的数据。在她最著名的一篇论文《租金管制扩张对租户、房东和不平等的影响：来自旧金山的证据》中，她与前斯坦福商学院教授Timothy McQuade以及21届博士Franklin Qian一起，使用了消费者身份识别公司Infutor所提供的“一个独特、丰富且以前未使用过的数据集”，用于评估租金控制政策对实际租户的影响—特别是在1980年至2016年间曾居住在旧金山的人。Infutor公司向研究人员提供了这些人在这段时间内的地址，然后他们将其与房产记录、建筑许可证以及相关的评估文件进行了比较。

该研究结果于2019年由《美国经济评论》发表，此后一直是在关于租金控制的讨论中会被引用的部分。Diamond和她的合著者发现，在五到十年的较短时期内，租金控制的确有助于防止旧金山的流离失所问题，其中少数族裔受益最多。但他们写道，业主并没有“仅仅被动地接受法律的约束”。相反地，根据他们的数据，租金受到管制的建筑物被转换为多层公寓或所谓的共享房产的可能性会高出8%，导致该市租赁房产的供应下降了15%，并且更加迎合了高收入人群住房市场的需求。

Diamond在她和波士顿大学经济学家Adam Guren合著的关于房屋贷款止赎问题的研究文章中，再次使用了Infutor公司的数据。该文章研究了贷款止赎案例对1990年至2016年间居住在伊利诺伊州库克县的近二十万人的影响。将Infutor的地址信息与止赎、财产、犯罪、破产和离婚记录相结合，使Diamond和Guren能够比较两组面临贷款止赎风险的人的不同结果：其中一组人的案例由“严格”法官审理，他们更有可能允许银行执行贷款止赎；而另一组人的案例由“宽大”法官审理，他们更有可能鼓励贷款修改计划、折价出售或是让贷款人自愿将房屋归还给贷方来代替贷款止赎契约。

他们的调查结果表明，止赎的成本远高于房主通常为抗辩诉讼而必须支付的金额（根据美国住房和城市发展部2010年的研究，约为10,300美元）。与没有经历过房屋贷款止赎的人相比，那些经历过的人在未来多次搬家的可能性更大—这是住房状况不稳定的迹象—并且再次拥有自己房屋的可能性要低20%。他们采取的行动通常是针对收入较低和学校表现较差的社区。经历过房屋贷款止赎的人也更有可能拖欠债务、宣布破产和离婚。

“关于房屋贷款止赎对家庭所造成的影响，我们几乎一无所知。” Diamond说，“你可以看到一些新闻报道，但大多都是些轶事。并不是说这些报道没有用，而是当你制定政策时，你需要看到整体的状况。”

2020年，Diamond收到一位匿名捐助者的资助，成立了实验室，继续沿着她在求职论文中开辟的道路前进。Diamond希望这个空间能够成为城市问题和住房问题思想交流的催化剂；为此，她每月都会为全校的研究生举办一次研讨会。实验室的资金也让她能够聘请更多的研究助理和研究生。

Qian在获得经济学博士学位的同时，开始了他在Diamond的研究助理工作，后来又成为了租金控制论文的合著者。Qian现在是北卡罗来纳大学Kenan-Flagler 商学院的金融学助理教授，他说Diamond“非常有洞察力”。

“每次与她互动时，你都会惊叹不已。” 他说。他提到了Diamond提出的租金控制论文的模型。当他们获得了有关受益于租金管制的租户和试图避免其影响的房东的数据后，仍然需要找到一种方法来计算所有这些数据的含义。

“当时我们没有一个可以直接使用的模型。” 他解释道。但Diamond在某篇关于农业的研究论文中发现了一个比较类似的分析，该研究比较了农民选择种植还是休耕的不同结果。“她意识到，这个模型可以应用到我们的研究中。” Qian说，“这真的很棒，使我们解决了该研究中非常困难的部分。” Diamond更加实事求是一些，称另一篇论文中的模型“很聪明”。

“考虑是否种植庄稼的农民与决定是否搬离租金管制公寓的租房者之间，有着惊人的相似之处。” 她说。

除了住房和生活水平问题，Diamond的研究中还探讨了食物荒漠、不同性别优步司机之间的收入差距、移民对创新的贡献、保险以及教师在评分方面的自由裁量权等多种课题。她的合作伙伴在各个方面全都对她赞不绝口。

McQuade曾在哈佛大学与Diamond一起工作多年，并在斯坦福商学院担任教员数年。他说，Diamond对研究课题有“非常敏锐的眼光”和“非常好的技术能力”，同时也是一位“谦虚而有教养”的朋友。

Moretti也同样对她极尽溢美之词。他说，“我总能从她身上学到一些东西。Rebecca是经济学界的明星之一，她的光芒正随着时间的推移不断增加。”